Certyfikaty środowiskowe przyznawane nowoczesnym obiektom biurowym w dwóch najpopularniejszych systemach BREEAM i LEED stanowią nie tylko bardzo istotną kartę przetargową w negocjacjach z najemcami, ale także potwierdzają klasę budynków, świadczą o zdrowych i bezpiecznych warunkach pracy, niskim zużyciu energii oraz oszczędności w zakresie opłat eksploatacyjnych. Jakie rozwiązania są najbardziej opłacalne dla zarządcy i najemców oraz jak świadomie zarządzać zielonymi obiektami?
Zielone zarządzanie
Szacuje się, że obiekty posiadające certyfikat środowiskowe mogą zużywać nawet do 50% mniej energii, oszczędzać do 40% zużytej wody, zmniejszać emisję dwutlenku węgla (tzw. ślad węglowy) do atmosfery o 39% oraz oferować 70% oszczędności na zarządzaniu odpadami w porównaniu do konwencjonalnych budynków. Kluczem do osiągnięcia takich wyników jest odpowiednie zarządzanie budynkiem w zakresie energooszczędności i wydajności systemów zastosowanych w obiekcie. Jak mówi Michał Nowak, Menedżer Opearcyjny ds. Usług Technicznych z Sodexo Polska On-site Services, do najważniejszych obowiązków zarządców i obsługi technicznej kompleksów biurowych należy bieżąca analiza zużycia energii elektrycznej, odpowiednie gospodarowanie zasobami wodnymi, monitorowanie systemów zastosowanych w budynkach oraz odpowiedzialna gospodarka odpadami.
Zachowaj wodę i energię na przyszłość
Racjonalne gospodarowanie wodą i energią elektryczną jest wyjątkowo ważne nie tylko ze względu na oszczędności, ale także aspekt ekologiczny. Wśród wielu rozwiązań, które są wykorzystywane w zielonych biurowcach zarządzanych przez Sodexo Polska On-site Services znajdują się m.in. reduktory ciśnienia w kranach, toalety z wariantem oszczędnego poboru wody, systemy sygnalizujące awarię i minimalizujące skutki uboczne, systemy wykorzystania wody deszczowej, energooszczędne nawilżacze powietrza czy energooszczędne źródła światła z czujnikami ruchu. Podstawę zrównoważonego zarządzania energią obiektów stanowi jednak restrykcyjna kontrola jej zużycia. Dlatego do podstawowych zadań ekspertów technicznych należy nadzorowanie pracy systemu automatyki budynkowej (BMS), który dzięki zintegrowaniu ze stacją pogodową, pozwala na wyznaczenie szczegółowych wytycznych dotyczących harmonogramu pracy urządzeń w cyklu dobowych i weekendowym, dostosowanym do pory roku. System umożliwia także analizę i optymalizację harmonogramu pracy poszczególnych instalacji oraz generowanie raportów na temat zużycia energii elektrycznej i wody w czasie rzeczywistym.
Biurowa strefa ciszy
Kolejnym celem zielonego budownictwa jest zapewnienie osobom przebywającym w budynkach maksymalnego komfortu. Przyjazne dla użytkowników budynki powinny być projektowane i zarządzane z uwzględnieniem czynników poprawiających ich samopoczucie, nie tylko takich jak odpowiednia ilość światła dziennego czy komfort termiczny, ale także ochrona przed hałasem zewnętrznym. Doskonałym sposobem na maskowanie uciążliwych hałasów jest montowanie systemów sufitowych o odpowiedniej relacji pochłaniania, odbicia i redukcji dźwięku. Ponadto, nowoczesne rozwiązania sufitowe charakteryzują się wysokim współczynnikiem odbicia światła, dzięki czemu poprawiają oświetlenie wnętrz, pozwalając na zredukowanie mocy stosowanego oświetlenia elektrycznego. Innym, bardzo dobrym sposobem ochrony przed hałasem są tereny zielone. Pomysłów na wkomponowanie roślinności w przestrzeń biurowców jest wiele – od zieleni na dziedzińcach i wokół obiektów, poprzez rośliny na dachach, aż po systemy pionowych ogrodów. Wszystkie te rozwiązania wpływają korzystnie na środowisko pracy, jakość powietrza, psychiczny komfort użytkowników oraz stanowią doskonałą barierę akustyczną. Badania wykazały, że pas zieleni wysokiej o szerokości ok. 10 m redukuje hałas nawet o 70%. Zielone dachy dzięki swoim właściwością izolacyjnym nie tylko pozwalają zniwelować uciążliwy zgiełk uliczny nawet o 50 decybeli, ale także poprawiają klimat wewnątrz budynków, przeciwdziałają przegrzewaniu się pomieszczeń latem oraz chronią je przed utratą ciepła zimą. Szacuje się, że w budynkach pokrytych zielonym dachem koszty ogrzewania spadają o 10-30%. Innymi, co raz bardziej popularnymi rozwiązaniami są zielone ściany. Pionowe ogrody przymocowane do muru, złożone ze stelażu, panelu z tworzywa oraz specjalnej wielowarstwowej tkaniny potrafią zredukować uciążliwe dźwięki nawet o 50%.
Segreguj z głową
Około 75% odpadów biurowych to wysokogatunkowe surowce wtórne. Ich selektywna zbiórka w połączeniu z nowoczesnym, kompleksowym procesem zarządzania pozwala na obniżenie kosztów gospodarki odpadami w biurowcach oraz podnosi standard korzystania z obiektów. Według Michała Nowaka, proces optymalizacji zarządzania odpadami powinien rozpocząć się od przeprowadzenia audytu wewnętrznego i szczegółowej analizy sposobu funkcjonowania danego obiektu, procesów wytwarzania odpadów oraz dotychczasowego sposobu zarządzania nimi. Kolejny etap obejmuje identyfikację przestrzeni do zagospodarowania i wyposażenie jej w odpowiednie kontenery. Kwestia segregacji wiąże się również bezpośrednio z pracą personelu sprzątającego. Plan usług utrzymywania czystości stworzony przez Sodexo Polska On-site Services w ramach kompleksowej obsługi nieruchomości zakłada bieżące szkolenia zespołów sprzątających oraz używanie jedynie ekologicznie oznakowanych produktów, które nie zawierają rozpuszczalników, herbicydów, fungicydów, insektycydów i pestycydów, a także węglowodorów.
Specjaliści od „zielonych budynków”
Zielone rozwiązania do pewnego stopnia same zapewniają optymalną pracę budynku, ale dopiero we współpracy ze świadomym zarządzaniem, gwarantują maksymalny komfort i oszczędności. Dlatego priorytetową kwestią dla Sodexo Polska On-site Services jest zapewnienie klientom stałego wsparcia ze strony ekspertów, posiadających unikalne doświadczenie oraz wiedzę w dziedzinie zarządzania zielonymi budynkami. Ponadto, aby sprostać oczekiwaniom dzisiejszego rynku, firma prowadzi systematyczne szkolenia pracowników technicznych mające na celu podnoszenie ich kwalifikacji.
Najnowsze rozwiązania technologiczne, najwyższy komfort i poczucie bezpieczeństwa to z pewnością atrybuty zielonych obiektów. Jednak, jak podkreślają eksperci Sodexo, kluczem do utrzymania dobrych wyników w zakresie energooszczędności i wydajności systemów zastosowanych w danym obiekcie jest nie tylko odpowiednie zarządzenie, ale także świadomość prawidłowej eksploatacji zielonych powierzchni przez właścicieli i najemców. Dlatego, tak ważne jest wpisanie w zieloną strategię działań mających na celu edukację użytkowników kompleksów biurowych.
Link do strony artykułu: https://2fwww.wirtualnemedia.pl/centrum-prasowe/artykul/sztuka-zielonego-zarzadzania